樓市回歸功能定位 短期降溫不可避免

· 資訊 來源:未知 作者:徽風皖韻 字號 時間:2016-05-24 16:23    
摘要:提要:在中國經濟結構中舉足輕重的房地產業,其角色正在發生微妙的變化。 因此,回歸到各自的功能定位并非簡單的角色變化,在執行中需要經歷一個長期的過程,短期的陣痛不可避……

  提要:在中國經濟結構中舉足輕重的房地產業,其角色正在發生微妙的變化。 因此,“回歸到各自的功能定位”并非簡單的角色變化,在執行中需要經歷一個長期的過程,短期的“陣痛”不可避免。
 
  在中國經濟結構中舉足輕重的房地產業,其角色正在發生微妙的變化。
 
  5月9日,人民日報發表《開局首季問大勢》一文,邀請權威人士對中國經濟形勢進行分析。內容多處提及房地產,并表達出“不應通過加杠桿‘去庫存’”,以及“回歸到各自的功能定位”之意。
 
  由于本身規模龐大,且涉及上下游數十個行業,房地產被認為是宏觀經濟的重要一環。尤其在經濟增速下滑之時,房地產往往被認為是“穩增長”的重要力量。分析人士指出,在當前經濟增速筑底企穩之際,內容傳遞出解除房地產身上的“枷鎖”之意。這也意味著其角色定位將要發生變化。
 
  隨之而來的,未來對房地產市場的調控手段亦將出現調整,這涉及到中遠期的調控思路。但就短期而言,業內人士認為,降溫的動作不可避免。
 
  角色之變
 
  長期以來,房地產在我國國民經濟中的地位可謂舉足輕重。根據國家統計局的數據,2016年第一季度,全國固定資產投資(不含農戶)85843億元,同比名義增長10.7%。同期,房地產開發投資17677億元,同比名義增長6.2%。即便在房地產市場出現供大于求、投資增速下滑之時,后者所占比重仍然達到20.59%。
 
  歷史數據顯示,在2014年之前,房地產投資增速常年高于同期的固定資產投資增速,最高時所占比重甚至達到30%。
 
  除本行業外,房地產還可拉動上下游等鋼鐵、水泥、化工、家具、家電等數十個行業的增長,同時還創造大量的就業崗位,被認為是名副其實的“支柱產業”。主流觀點認為,在今年一季度宏觀經濟企穩回升的過程中,房地產市場的回暖起到了重要作用。
 
  但在未來,這種角色可能發生轉變。
 
  根據上述內容的說法,由于高杠桿帶來了一定的泡沫風險,出于控制風險的考慮,“明確了股市、匯市、樓市的政策取向,即回歸到各自的功能定位,尊重各自的發展規律,不能簡單作為保增長的手段。”
 
  具體而言,“房子是給人住的,這個定位不能偏離,要通過人的城鎮化‘去庫存’,而不應通過加杠桿‘去庫存’,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。”
 
  之所以做出上述調整,在于這樣一種判斷:“我國經濟運行不可能是U形,更不可能是V形,而是L形的走勢。”且這種走勢“不是一兩年就能過去的”。
 
  上海易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示,“回歸到各自的功能定位”的說法,意味著要弱化房地產業在“穩增長”中的作用,給房地產“減負”,同時強化其民生屬性。他認為,這樣才會保持市場穩定,防止大起大落。
 
  事實上,就長遠來看,房地產對宏觀經濟的拉動作用正在不可避免地削弱。隨著整體市場供需關系的逆轉,房地產業徹底告別以往的爆發式增長階段,并將進入以“去庫存”為主流的低速增長期,具體表現為,房地產開發投資、新開工、拿地、銷售等指標等增速整體下滑。
 
  多家機構在報告中提到,今年全年,預計房地產開發投資增速不會越過10%的紅線,5%-6%的增速成為券商的主流觀點。相比之下,機構普遍認為,我國固定資產投資的增速不會降至個位數。
 
  利好與利空
 
  按照大多數業內人士的觀點,“回歸原本屬性”的角色定位,對于房地產業的長遠發展而言,無疑是利好消息。這意味著房地產業的“去功能化”,同時也將面臨一個穩定的政策環境。
 
  國土部一位不愿具名的專家向21世紀經濟報道記者表示,過去幾年來,房地產業面臨的政策環境陰晴不定,或強力托底,或重拳打壓。這在一定程度上擾亂了市場信號,造成市場大幅波動,不利于行業的長遠健康發展。
 
  實際上,宏觀經濟形勢的企穩,本身就已給樓市帶來利好。嚴躍進表示,當前宏觀經濟的“L”形,說明了經濟企穩局面形成,這會使得后續房地產市場的潛力繼續釋放。無論是鋼鐵建材等供應端,還是購房自住等需求端,都迎來一個較好的改善機會。
 
  按照上述內容的觀點,去庫存的要義在于“人的城鎮化”。未來“要加大戶籍制度改革力度,建立健全農民工進城的財稅、土地等配套制度”。從這個意義上,房地產面臨的利好仍是長遠的。
 
  但上述國土資源部專家同時表示,很多地方政府仍然有著嚴重的土地財政傾向和“房地產依賴癥”,尤其在當前的經濟“換擋期”,這種依賴有增無減。根據其調研結果,受困于房地產市場低迷,2015年上半年,很多中西部城市的財政收入下降了20%-30%,這種情況直到年末市場升溫才有所改觀,但仍未恢復到以往的水平。
 
  因此,“回歸到各自的功能定位”并非簡單的角色變化,在執行中需要經歷一個長期的過程,短期的“陣痛”不可避免。
 
  不僅如此,就此次內容的基調而言,短期來看,房地產業面臨的“利空”成分似乎更大。
 
  對于內容中出現的“房地產泡沫”、“一二線城市房地產價格上漲較快”、“高杠桿”等說法,業內人士認為,這明確了對于當下市場的一種判斷——“局部過熱”。
 
  基于這種判斷,“降溫”很可能成為房地產政策的一種方向。今年3月以來,除上海、深圳、北京等一線城市出手打壓樓市以外,蘇州、南京等熱點二線城市也出臺政策,對市場進行降溫。這兩個城市甚至祭出了“限價令”的手段。
 
  21世紀經濟報道記者近期調研發現,在廈門等熱點二線城市,盡管開發商成為市場升溫的受益者,但也普遍存在“樓市過熱會招致政策打壓”的擔心。同樣地,在北京對通州區的商住項目實施限購之后,該項限購擴大至其他區域的預期亦十分強烈。
 
  有觀點認為,未來一段時間,若樓市繼續升溫,不排除熱點城市在金融杠桿的運用上繼續收緊,具體表現為對部分城市提高首付比例、貸款利率、打擊首付貸,等等。這對于廣大一二線城市而言,并非利好消息。

責任編輯 : 徽風皖韻

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